주택청약종합저축

안녕하세요. 오늘은 청약종합저축과 청약에 대한 주제로 글을 써보려고 합니다.

 

대한민국에서는 아파트가 지어질 때, 지어지기 시작하는 시점부터 계약을 하고 집을 짓기 시작합니다. 이때 새로 지어지는 아파트를 사려는 사람이 계약을 하겠다고 신청하는 것을 청약이라고 합니다. 아파트 수요만큼 공급이 1:1로 정확히 맞아지면 좋겠지만, 대부분 이 숫자는 맞지 않습니다. 많거나 적거나 하겠죠. 청약자가 적을 때는 공급이 남기에 청약자가 원하는 집을 다 계약할 수 있습니다. 하지만, 집을 사기 원하는 사람이 많은 경우, 특히 너무나 좋은 지역이라 사람들이 빽빽하게 몰린 경우는 문제가 따릅니다. 특히 과열되면, 집값이 마구 오르겠죠. 이런 혼란을 막기 위해 청약 시 우선으로 공급할 청약자를 선정합니다. 각 청약자의 형편에 따라 점수를 매기는 데요. 이것을 청약가점이라고 합니다. 당연히 이 점수가 높은 사람에게 원하는 집이 돌아가고, 원하는 집에 살 수 있게 됩니다.

 

국가에서는 국민의 안정적인 주거를 원하기에 조금더 집이 절실한 청약자가 집을 얻을 수 있도록 청약가점 부여하기 원할 겁니다. 현재 청약가점제도는 이런 점이 반영대 분명 무주택기간이 길거나 부양가족이 많은 경우 아주 높은 점수를 부여합니다. 하지만 이런 기준만 가지고 있다면, 집을 사려고 열심히 줄을 서거나 더 좋은 집을 얻기 위해 오랜 기간 기다린 청약자가 갑자기 나타난 사연이 더 안타까운 청약자에게 집을 양보해야 하는 상황이 발생할 겁니다. 오랜 기간 집을 사기 위해 공을 들이고 기대했던 노력이 번번이 물거품이 되겠지요. 그래서 기다리는 기간을 반영하는 것이 청약종합저축입니다.

 

청약종합저축은 일종에 정기예금상품입니다. 이자는 높지 않지만, 세금우대가 되고, 연말정산 시 소득공제혜택이 주어집니다. 만기가 없는 단리 상품으로 이자를 기대하기 어렵습니다. 거기에 집을 사기 전까지 만기가 없으므로, 해약을 하지 않는 한 돈이 묶이게 됩니다. 즉 큰돈을 넣어 둔다면, 돈이 필요할 때 해약을 해야 하므로, 큰돈을 넣기보다는 소액을 꾸준히 입금하는 편이 좋다는 겁니다. (물론 주택청약 담보대출이 있지만, 이자를 낼 필요가 없겠죠) 거기에 꾸준히 입금했지만, 1500만원이 되지 않는다면, 언제든지 한 번에 입금을 할 수 있습니다. 청약종합저축은 가입하는 순간부터 청약이 가능하지만, 일정 기간이 되지 않는다면, 2순위가 되어 주택을 분양받기 매우 어렵습니다. 1순위 자격이 주어지는 것은 수도권은 1년, 투기과열지역은 2년, 나머지는 6개월입니다. 하지만, 기간만큼 가점이 주어 지므로, 꾸준히 넣는 편이 좋을 듯합니다.

 

그럼 얼마를 넣는 것이 좋을까요? 소득공제까지 생각한다면, 20만원이지만, 대체로 10만원이 적당합니다. 한 번에 아무리 많은 돈을 입금해도, 청약 시 인정되는 금액은 최대 10만원입니다. 더 넣을 필요가 없다는 이야기입니다. 그리고, 연체 및 지연 입금 시 후순위로 밀릴 수 있습니다. 매달 착실히 넣는 것이 좋겠네요.

 

청약가점제도

청약가점 제도는 신혼부부에게 매우 불리합니다. 그리고 미혼자는 청약을 해서 집을 분양받기가 거의 불가능합니다. 청약가점은 3가지 항목에 대해서 점수를 매깁니다. 무주택 기간, 부양가족수, 청약종합저축 가입 기간입니다. 이 중에 점수가 가장 작은 것은 청약종합저축 가입 기간입니다. 1년에 1점씩 늘어나는 것으로 보이고, 최고 17점입니다. 그리고 이중 점수를 높이기 가장 좋은 것은 부양가족 수로 최대 35점이고, 부양가족 1인당 5점씩이며, 부양가족이 6명이라면 자신까지 포함해 35(7x5)점 만점을 받을 수 있습니다. 부양가족은 직계존속만 가능한데, 각각 자신과 배우자의 부모/조부모 그리고 자신이 낳은 자녀입니다. 대부분 청약을 한다면, 자식 놓기 힘든 세상에 자식은 1~2명 일 것이고, 살아 계신 부모님과 조부모님 그리고, 배우자의 부모님과 조부모님을 등본에 올려놓고, 이 점수를 만점으로 만들어 두려고 할 것입니다. 여기서 형제가 많다면, 부모님을 서로 모셔가려고 싸움날 수 있고, 청약받지 못하면 다음 차수 형제들에게 눈총을 받을 수 있을지 모르겠습니다. 어쨌든 초기에 신혼부부는 무주택 기간이나, 부양가족수에 밀려, 5~10년 차 부부들에게 밀려나게 됩니다. 하지만 기간을 채우면, 자신도 같은 조건이 되어 집을 살 수 있을 것입니다.

 

그래서 제가 생각하는 주택청약받기 좋은 시점은 5~10년 차 부부인 것으로 생각됩니다. 5년 차쯤 되면, 대체로 자녀가 2명쯤 되고, 자신과 배우자의 양가 부모님이 생존해 계실 확률이 매우 높기에 부양가족에서 35점 만점을 받고, 무주택기간에서도 점수가 높으며, 청약통장 가입기간도 길어 상당히 점수가 높은 상태가 됩니다. 만점이거나 만점에 가까운 시기는 15년 차 부부입니다. 개인적으로는 그렇게 가점이 설계된 것으로 보입니다.

 

신혼부부는 가끔 나라에서 특별공급을 통해 주택을 분양받거나 기간을 채우면, 주택을 분양받을 수 있지만, 미혼자는 청약받기가 거의 불가능합니다. 일단 무주택 기간 시작점이 결혼 시점이며, 미혼자는 30세부터 무주택 기간이 산정되기 시작합니다. 거기에, 부양가족 1인당 5점씩 가점이 부여되는데 배우자가 없어 5점을 받지 못하고, 자식도 없어 기대하기 힘들고, 부모님/조부모님 또한 부부는 자신과 배우자의 각각의 부모님을 등본에 올려 많이 모셔 올 수 있지만, 미혼자는 자신의 부모님만 올릴 수 있으므로, 사실상 청약이 불가능합니다.

정확한 계산은 청약홈에서 해보세요 => https://www.applyhome.co.kr/ap/apg/selectAddpntCalculatorView.do

 

국민주택, 민영주택

국민주택은 국가, 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용 85m²의 주택을 말하며, 나머지는 민영주택입니다. 민영주택은 1순위 내에서, 위의 청약가점제도를 이용해 주택을 분양하고, 국민주택은 1순위 2순위 분양을 하고, 인원이 차지 않을 경우, 40m² 이하에서는 주택청약저축 횟수가 많은 사람이 우선인고, 40m² 초과에서는 납입금액이 큰 사람이 우선입니다.

따라서, 청약가점이 낮은 신혼부부나, 미혼자는 국민주택을 분양받으면 내 집 마련을 하기 쉬울 수도 있겠습니다.

 

다만 민영주택이 물량이 많고, 좋은 곳에 지어지는 경우가 많습니다. 따라서, 민영주택이 더 좋고 향후 가치가 더 크게 늘어날 가능성이 많은데요. 낮은 청약가점으로 이런 집을 구매할 수 없을까요? 당연히 존재합니다. 미분양과 미계약인데요. 미분양은 처음부터 공급이 많았거나, 지금처럼 미국부터 시작된 금리 인상으로, 집에 대한 투자가치가 떨어져, 청약자를 구하지 못한 경우 발생할 수 있습니다. 미계약은 청약가점 계약이 취소되거나, 잔금을 치르지 못하는 등의 이유로 발생할 수 있습니다. 따라서, 적당한 방법을 통해서 집을 구매하시면 될 것 같습니다.

 

한국부동산원 주택청약

 

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